Förvaltningsberättelsen

Enligt punktens första stycke a ska föreningen upplysa om den är eller inte är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen. Enligt definitionen i inkomstskattelagen är en bostadsrättsförening ett privatbostadsföretag om föreningens verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. En bostadsrättsförening som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen benämns ofta äkta bostadsrättsförening. En förening som inte är ett privatbostadsföretag benämns ofta oäkta bostadsrättsförening. Enligt de K-regelverk som tillämpas när årsredovisningen upprättas ska det i förvaltningsberättelsen även lämnas upplysning om speciella omständigheter som i särskild grad berör föreningen. För föreningar som ligger i gränsområdet att räknas som privatbostadsföretag kan bl.a. fördelningen mellan olika upplåtelseformer vara en sådan uppgift som ska anges. Med aktuell underhållsplan i punktens första stycke d avses en underhållsplan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som är kända för styrelsen. Punkten innebär att föreningen ska upplysa om den har eller inte har en aktuell underhållsplan. I detta ligger att föreningen måste ta ställning till om innehållet i planen är aktuellt. Med underhållsplan avses en handling i vilken de viktigaste kommande åtgärderna för underhåll och återinvesteringar anges, med uppgift om när de beräknas vidtas och vad kostnaden kan uppskattas till. Det är den enskilda byggnadens egenskaper som styr innehållet i underhållsplanen. Exempel på underhåll och återinvesteringar är stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering samt utbyte eller renovering av värmesystem. Enligt BRL ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt. Från och med den 1 januari 2024 ska det i den ekonomiska planen ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren. Har föreningen en teknisk underhållsplan enligt bestämmelserna i BRL kan föreningen ange det i upplysningen. I en årsredovisning upprättad enligt Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2) lämnas upplysningarna i punkt 2 under rubriken Allmänt om verksamheten i förvaltningsberättelsen.

Förvaltningsberättelsen ska enligt 6 kap. 1 § första stycket ÅRL innehålla en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat. Därutöver ska bostadsrättsföreningar lämna ytterligare upplysningar enligt 6 kap. 3 a § ÅRL och punkt 3 i det allmänna rådet. I en årsredovisning upprättad enligt Bokföringsnämndens allmänna råd (BFNAR 2016:10) om årsredovisning i mindre företag (K2) lämnas nyckeltalen under rubriken Flerårsöversikt i förvaltningsberättelsen.

Nyckeltalen är ett medeltal av förhållandena i föreningen. Upplysning enligt punkt 4 kan till exempel bli aktuellt när insatser och årsavgifter är olika för motsvarande bostadsrätter. Att årsavgifterna är olika kan t.ex. bero på att medlemmarna gick in med olika insatser från början eller att vissa lägenheter har balkong eller ligger på markplan med störande trafik.

I punkterna 7–11 anges hur de olika nyckeltalen ska beräknas. Nyckeltalen kan presenteras i tabellform. Om definitioner eller förklaringar till nyckeltalen lämnas kan de presenteras i anslutning till nyckeltalen.

Vad som avses med årsavgift har betydelse vid beräkningen av vissa av de nyckeltal som en bostadsrättsförening ska lämna upplysning om. Årsavgift tas ut för ytor som upplåts med bostadsrätt oavsett om det är ytor för bostäder, affärslokaler, kontor eller garage m.m. Enligt BRL ska grunderna för beräkning av årsavgiften anges i föreningens stadgar. Även avgift som föreningen tar ut och som är baserad på individuella mätningar av förbrukning ingår i årsavgiften. Det kan till exempel vara avgift som avser kostnader för värme, el och vatten. Avgifter för tjänster som en medlem kan välja som tillval ingår inte i årsavgiften. Exempel på sådana tillval är abonnemang för tv, bredband och telefoni. Det är dock vanligt att avgifter för sådana tjänster är obligatoriska och ingår i bostadsrättsupplåtelsen utan möjlighet att välja. I sådana fall ingår ersättningen i årsavgiften.

Med skuldsättning avses räntebärande skulder. Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter enligt första stycket i punkten ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan. Skuldsättning per kvadratmeter beräknas enligt följande. Räntebärande skulder på balansdagen / summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och antalet kvadratmeter upplåtna med hyresrätt. Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt enligt punktens andra stycke beräknas genom att räntebärande skulder på balansdagen divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Vad som ingår i kvadratmeter upplåten med bostadsrätt framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, se ovan. Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt beräknas enligt följande. Räntebärande skulder på balansdagen / antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt.

Justerat resultat beräknas enligt följande. Årets resultat + årets avskrivningar + årets utrangeringar + kostnadsfört planerat underhåll + väsentliga kostnader som inte är en del av den normala verksamheten – väsentliga intäkter som inte är en del av den normala verksamheten. Med kostnadsfört planerat underhåll avses till exempel underhåll som utförts i enlighet med föreningens underhållsplan eller liknande och som redovisas i resultaträkningen. Normalt utgör stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering, utbyte eller renovering av värmesystem m.m. sådant underhåll som ingår i planerat underhåll. Vanliga reparationer av mindre omfattning som utförs vid behov eller åtgärder på grund av olyckshändelse eller skadegörelse är inte planerat underhåll. Även intäkter och kostnader som är väsentliga och som inte är en del av den normala verksamheten ska återläggas. Exempel på intäkter som kan behöva återläggas är erhållna försäkringsersättningar, skadestånd, låneeftergifter eller vinster vid försäljning av bostadsrätter. Exempel på kostnader som kan behöva återläggas är nedskrivningar, skadestånd och utgifter för juridiska arvoden för t.ex. entreprenadtvister. Sparande per kvadratmeter ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Nyckeltalet räntekänslighet visar hur många procent avgifterna kan behöva höjas vid ökade räntekostnader. Genom att dividera föreningens räntebärande skulder på balansdagen med föreningens intäkter från årsavgifter får föreningen ett nyckeltal som visar hur många procent som årsavgifterna kan behöva höjas om räntan stiger med en procentenhet. Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 6.

Nyckeltalet energikostnader per kvadratmeter ska inkludera samtliga i punkten uppräknade kostnader. Även kostnader som vidaredebiteras ska ingå. Nyckeltalet ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Nyckeltalet årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna visar hur stor del av föreningens totala rörelseintäkter som består av årsavgifter för ytor upplåtna med bostadsrätt. Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 6. Med totala rörelseintäkter avses Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. eller motsvarande i föreningens resultaträkning.

Med framtida ekonomiska åtaganden avses t.ex. räntor och amorteringar på föreningens lån, tomträttsavgälder samt återinvesteringar och underhåll av föreningens byggnader. Upplysningsskyldigheten omfattar sådana framtida ekonomiska åtaganden som rimligen kan förutses, t.ex. att räntorna höjs när bindningstiden går ut och att tomträttsavgälderna höjs nästa avgäldsperiod. Framtida återinvesteringar och underhåll kan t.ex. framgå av föreningens underhållsplan eller den tekniska underhållsplanen enligt BRL. I upplysningen ska föreningen ange vad förlusten innebär för finansieringen av framtida ekonomiska åtaganden. De framtida ekonomiska åtagandena kan behöva finansieras genom avgiftshöjningar, genom nya lån, genom ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller genom insatsökningar. Om utgifterna för nya lån innebär att avgifterna kan komma att höjas ska det anges. Om föreningen något enstaka år har underskott som inte påverkar föreningens möjligheter till långsiktig finansiering av sina åtaganden, räcker normalt en kortfattad information om detta. Stora underskott under flera år medför högre krav på informationen i upplysningen.