38. Särskilda regler för bostadsrättsföreningar

I kapitlet finns kompletterande regler som bostadsrättsföreningar ska tillämpa när de upprättar årsredovisning. De kompletterande reglerna gäller framför allt upplysningar som ska ingå i förvaltningsberättelsen.

Enligt punktens första stycke a ska föreningen upplysa om den är eller inte är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen. Enligt definitionen i inkomstskattelagen är en bostadsrättsförening ett privatbostadsföretag om föreningens verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. En bostadsrättsförening som är ett privatbostadsföretag enligt inkomstskattelagen benämns ofta äkta bostadsrättsförening. En förening som inte är ett privatbostadsföretag benämns ofta oäkta bostadsrättsförening. Enligt punkt 3.7 d ska det i förvaltningsberättelsen även lämnas upplysning om speciella omständigheter som i särskild grad berör föreningen. För föreningar som ligger i gränsområdet att räknas som privatbostadsföretag kan bl.a. fördelningen mellan olika upplåtelseformer vara en sådan uppgift som ska anges. Med aktuell underhållsplan i punktens första stycke d avses en underhållsplan som är uppdaterad utifrån de förhållanden som är kända för styrelsen. Punkten innebär att föreningen ska upplysa om den har eller inte har en aktuell underhållsplan. I detta ligger att föreningen måste ta ställning till om innehållet i planen är aktuellt. Med underhållsplan avses en handling i vilken de viktigaste kommande åtgärderna för underhåll och återinvesteringar anges, med uppgift om när de beräknas vidtas och vad kostnaden kan uppskattas till. Det är den enskilda byggnadens egenskaper som styr innehållet i underhållsplanen. Exempel på underhåll och återinvesteringar är stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering samt utbyte eller renovering av värmesystem. Enligt BRL ska en ekonomisk plan upprättas av föreningens styrelse och registreras av Bolagsverket innan en bostadsrättsförening upplåter lägenheter med bostadsrätt. Från och med den 1 januari 2024 ska det i den ekonomiska planen ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov under de kommande 50 åren. Har föreningen en teknisk underhållsplan enligt bestämmelserna i BRL, kan föreningen ange det i upplysningen.

Förvaltningsberättelsen ska enligt 6 kap. 1 § första stycket ÅRL innehålla en rättvisande översikt över utvecklingen av företagets verksamhet, ställning och resultat. Därutöver ska bostadsrättsföreningar lämna ytterligare upplysningar enligt 6 kap. 3 a § ÅRL och punkt 38.3 i det allmänna rådet.

Nyckeltalet i 6 kap. 3 a § första stycket 1 ÅRL ska beräknas per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt. När det uttrycks på detta sätt omfattas alla ytor som upplåts med bostadsrätt. I yta upplåten med bostadsrätt ingår alltså även yta för annat än bostadsändamål, t.ex. för kontor, butik eller garage om upplåtelsen görs med bostadsrätt. Yta för bostäder eller lokaler m.m. som upplåts med hyresrätt ingår inte. Är föreningens fastighet taxerad som hyreshusenhet enligt FTL framgår uppgift om antal kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt av taxeringsbeslutet. Beräkningen av nyckeltalet kan i så fall normalt utgå från uppgifterna i taxeringsbeslutet. Om föreningen upplåter bostadsrätter i byggnader som är taxerade som småhus enligt FTL (radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus) framgår i stället antalet kvadratmeter avseende till exempel boyta, biyta, garage och eventuella lokaler av beslutet om fastighetstaxering. Det framgår inte om ytan är upplåten med bostadsrätt eller hyresrätt. Föreningen behöver därför själv sammanställa uppgiften om kvadratmeter upplåten med bostadsrätt med utgångspunkt i de faktiska förhållandena som gäller för föreningens byggnader.

Nyckeltalen i 6 kap. 3 a § första stycket 2, 3 och 5 ÅRL ska beräknas per kvadratmeter. När det uttrycks på detta sätt inkluderas det sammanlagda antalet kvadratmeter som upplåts med bostadsrätt och antalet kvadratmeter som upplåts med hyresrätt. Det är samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för som ska ingå vid beräkningen av dessa nyckeltal. Det är endast ytor i föreningens byggnader som ska ingå. Mark eller annan yta som inte ingår i byggnaderna ska inte ingå. Det kan vara bostäder eller kontorslokaler som upplåts med bostadsrätt eller hyresrätt, men även andra lokalytor som föreningen upplåter med bostadsrätt eller mot hyra. Exempel på sådana ytor är förrådsutrymmen och garageplatser. Om föreningens fastighet är taxerad som hyreshusenhet kan föreningen normalt utgå från uppgifterna om boarea upplåten med bostadsrätt respektive hyresrätt samt uppgifterna om lokalarea upplåten med bostadsrätt respektive hyresrätt i taxeringsbeslutet. Om föreningen upplåter bostadsrätter i byggnader som är taxerade som småhus enligt FTL (radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus), framgår antalet kvadratmeter avseende till exempel boyta, biyta, garage och eventuella lokaler av taxeringsbeslutet. Framgår inte uppgifterna i taxeringsbeslutet eller om uppgifterna inte stämmer med faktiska förhållanden, behöver föreningen själv sammanställa uppgifterna om det sammanlagda antalet kvadratmeter med utgångspunkt i de faktiska förhållanden som gäller för föreningens byggnader.

Nyckeltalen är ett medeltal av förhållandena i föreningen. Upplysning enligt punkt 38.4 kan till exempel bli aktuellt när insatser och årsavgifter är olika för motsvarande bostadsrätter. Att årsavgifterna är olika kan t.ex. bero på att medlemmarna gick in med olika insatser från början eller att vissa lägenheter har balkong eller ligger på markplan med störande trafik.

I punkterna 38.7–38.11 anges hur de olika nyckeltalen ska beräknas. Nyckeltalen kan presenteras i tabellform. Om definitioner eller förklaringar till nyckeltalen lämnas kan de presenteras i anslutning till nyckeltalen.

Vad som avses med årsavgift har betydelse vid beräkningen av vissa av de nyckeltal som en bostadsrättsförening ska lämna upplysning om. Årsavgift tas ut för ytor som upplåts med bostadsrätt oavsett om det är ytor för bostäder, affärslokaler, kontor eller garage m.m. Enligt BRL ska grunderna för beräkning av årsavgiften anges i föreningens stadgar. Även avgift som föreningen tar ut och som är baserad på individuella mätningar av förbrukning ingår i årsavgiften. Det kan till exempel vara avgift som avser kostnader för värme, el och vatten. Avgifter för tjänster som en medlem kan välja som tillval ingår inte i årsavgiften. Exempel på sådana tillval är abonnemang för tv, bredband och telefoni. Det är dock vanligt att avgifter för sådana tjänster är obligatoriska och ingår i bostadsrättsupplåtelsen utan möjlighet att välja. I sådana fall ingår ersättningen i årsavgiften.

Nyckeltalet årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt enligt 6 kap. 3 a § första stycket 1 ÅRL beräknas genom att årsavgifterna divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt i föreningen. Vad som ingår i kvadratmeter upplåten med bostadsrätt framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, se ovan. Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt beräknas enligt följande. Årsavgifter / antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Exempel Bostadsrättsföreningen upplåter bostäder och lokaler med bostadsrätt. Föreningens fastighet är taxerad som hyreshusenhet enligt FTL. Årsavgift tas ut för bostadsrätterna med 7 500 000 kronor. Dessutom tillkommer avgift efter förbrukning för varmvatten med 250 000 kronor samt ej obligatoriska avgifter för internetanslutning med 40 000 kr. Föreningen hyr även ut parkeringsplatser till föreningens medlemmar. Dessa intäkter uppgår till 1 250 000 kronor. I föreningens byggnader uppgår boarea och lokalarea upplåten med bostadsrätt till 12 500 kvadratmeter. Parkeringsplatserna i föreningens garage är inte upplåtna med bostadsrätt. Av de ovan angivna avgifterna ingår avgift för varmvatten i definitionen av årsavgift. Avgifter för internetanslutning och parkeringsplatser i föreningens garage ingår inte. Årsavgiften är därmed 7 750 000 kronor (7 500 000 + 250 000). Årsavgift per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt blir i exemplet 620 kronor per kvadratmeter (7 750 000 kronor / 12 500 kvadratmeter).

Med skuldsättning avses räntebärande skulder. Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter enligt första stycket i punkten ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan. Skuldsättning per kvadratmeter beräknas enligt följande. Räntebärande skulder på balansdagen / summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt och antalet kvadratmeter upplåtna med hyresrätt. Nyckeltalet skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt enligt punktens andra stycke beräknas genom att räntebärande skulder på balansdagen divideras med summan av antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Vad som ingår i kvadratmeter upplåten med bostadsrätt framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter upplåten med bostadsrätt, se ovan. Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt beräknas enligt följande. Räntebärande skulder på balansdagen / antalet kvadratmeter upplåtna med bostadsrätt. Exempel - Skuldsättning per kvadratmeter Föreningens lån uppgår till 100 miljoner kronor på balansdagen. Föreningens fastighet taxeras som hyreshusenhet enligt FTL. Boarea upplåten med bostadsrätt uppgår till 12 500 kvadratmeter. I föreningens byggnader finns även garage och kontor som hyrs ut. Lokalarean för kontor uppgår till 300 kvadratmeter och lokalarean för garage uppgår till 2 000 kvadratmeter. Sammanlagt uppgår föreningens boarea och lokalarea till 14 800 kvadratmeter (12 500 + 300 + 2 000). I föreningen uppgår skuldsättning per kvadratmeter till 6 757 kr/kvm (100 000 000 kronor / 14 800 kvadratmeter).

Exempel - Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt Förutsättningarna är desamma som ovan. Föreningens boarea upplåten med bostadsrätt uppgår till 12 500 kvadratmeter. Skuldsättning per kvadratmeter upplåten med bostadsrätt uppgår till 8 000 kr/kvm (100 000 000 / 12 500 kvadratmeter).

Justerat resultat beräknas enligt följande. Årets resultat + årets avskrivningar + årets utrangeringar + kostnadsfört planerat underhåll + väsentliga kostnader som inte är en del av den normala verksamheten - väsentliga intäkter som inte är en del av den normala verksamheten. Med kostnadsfört planerat underhåll avses till exempel underhåll som utförts i enlighet med föreningens underhållsplan eller liknande och som redovisas i resultaträkningen. Normalt utgör stambyte, takomläggning, fönsterbyte, fasadrenovering, hissutbyte, dränering, utbyte eller renovering av värmesystem m.m. sådant underhåll som ingår i planerat underhåll. Vanliga reparationer av mindre omfattning som utförs vid behov eller åtgärder på grund av olyckshändelse eller skadegörelse är inte planerat underhåll. Även intäkter och kostnader som är väsentliga och som inte är en del av den normala verksamheten ska återläggas. Exempel på intäkter som kan behöva återläggas är erhållna försäkringsersättningar, skadestånd, låneeftergifter eller vinster vid försäljning av bostadsrätter. Exempel på kostnader som kan behöva återläggas är nedskrivningar, skadestånd och utgifter för juridiska arvoden för t.ex. entreprenadtvister. Sparande per kvadratmeter ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan. Exempel Av föreningens resultaträkning framgår att årets resultat uppgår till 700 000 kronor och årets avskrivningar till 5 miljoner kronor. Föreningen har kostnadsfört planerat underhåll om 1 350 000 kronor. Föreningen har inte gjort några utrangeringar under året och har inte heller haft några väsentliga intäkter eller kostnader som kan anses onormala. Boarea upplåten med bostadsrätt uppgår till 11 200 kvadratmeter. I föreningens byggnader finns även garage och kontor som hyrs ut. Lokalarean för kontor uppgår till 300 kvadratmeter och lokalarean för garage uppgår till 1 000 kvadratmeter. Sammanlagt uppgår föreningens boarea och lokalarea till 12 500 kvadratmeter (11 200 + 300 + 1 000). Justerat resultat uppgår till 7 050 000 kronor (700 000 + 5 000 000 + 1 350 000). Sparande per kvadratmeter uppgår till 564 kronor (7 050 000 kronor / 12 500 kvadratmeter).

Nyckeltalet räntekänslighet visar hur många procent avgifterna kan behöva höjas vid ökade räntekostnader. Genom att dividera föreningens räntebärande skulder på balansdagen med föreningens intäkter från årsavgifter får föreningen ett nyckeltal som visar hur många procent som årsavgifterna kan behöva höjas om räntan stiger med en procentenhet. Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 38.6. Exempel Föreningens räntebärande skulder uppgår till 100 miljoner kronor. Årsavgift tas ut för bostadsrätterna med 7 500 000 kronor. Dessutom tillkommer årsavgift efter förbrukning för varmvatten med 250 000 kronor samt ej obligatoriska avgifter för internetanslutning med 40 000 kr. Föreningen hyr ut parkeringsplatser till föreningens medlemmar. Dessa intäkter uppgår till 1 250 000 kronor. Föreningen hyr även ut lokaler. Intäkterna från lokalhyra uppgår till 750 000 kr. Av de ovan angivna avgifterna ingår avgift för varmvatten i definitionen av årsavgift. Avgifter för internetanslutning, parkeringsplatser och upplåtelse av lokaler ingår inte. Årsavgiften är därmed 7 750 000 kronor (7 500 000 + 250 000). Räntekänsligheten bestäms genom att dividera föreningens räntebärande skulder med föreningens årsavgifter om 7 750 000 kronor. Räntekänsligheten är 13 (12,90) procent. Det betyder att årsavgifterna kan behöva höjas med 13 procent om räntan stiger med en procentenhet.

Nyckeltalet energikostnader per kvadratmeter ska inkludera samtliga i punkten uppräknade kostnader. Även kostnader som vidaredebiteras ska ingå. Nyckeltalet ska beräknas för samtliga ytor som föreningen tar ut avgift eller hyra för. Vad som ingår i begreppet kvadratmeter framgår av kommentaren under rubriken Begreppet kvadratmeter, se ovan.

Nyckeltalet årsavgifternas andel i procent av de totala rörelseintäkterna visar hur stor del av föreningens totala rörelseintäkter som består av årsavgifter för ytor upplåtna med bostadsrätt. Exempel på vad som kan ingå i föreningens årsavgifter tas upp i kommentaren till punkt 38.6. Med totala rörelseintäkter avses Summa rörelseintäkter, lagerförändringar m.m. eller motsvarande i föreningens resultaträkning.

Med framtida ekonomiska åtaganden avses t.ex. räntor och amorteringar på föreningens lån, tomträttsavgälder samt återinvesteringar och underhåll av föreningens byggnader. Upplysningsskyldigheten omfattar sådana framtida ekonomiska åtaganden som rimligen kan förutses, t.ex. att räntorna höjs när bindningstiden går ut och att tomträttsavgälderna höjs nästa avgäldsperiod. Framtida återinvesteringar och underhåll kan t.ex. framgå av föreningens underhållsplan eller den tekniska underhållsplanen enligt BRL. I upplysningen ska föreningen ange vad förlusten innebär för finansieringen av framtida ekonomiska åtaganden. De framtida ekonomiska åtagandena kan behöva finansieras genom avgiftshöjningar, genom nya lån, genom ombildning av hyresrätt till bostadsrätt eller genom insatsökningar. Om utgifterna för nya lån innebär att avgifterna kan komma att höjas ska det anges. Om föreningen något enstaka år har underskott som inte påverkar föreningens möjligheter till långsiktig finansiering av sina åtaganden, räcker normalt en kortfattad information om detta. Stora underskott under flera år medför högre krav på informationen i upplysningen.

Materiella och immateriella anläggningstillgångar som en bostadsrättsförening innehar redovisas enligt kapitel 17 och 18.

Enligt punkt 17.4 ska en materiell anläggningstillgång med betydande komponenter delas upp på dessa om skillnaden i förbrukningen mellan komponenterna förväntas vara väsentlig. Ett exempel på en materiell anläggningstillgång som har betydande komponenter som förbrukas väsentligt olika är en fastighet. I en fastighet med tillhörande byggnad är mark en sådan komponent som ska särskiljas. Även byggnaden har normalt ett flertal betydande komponenter såsom stomme, stammar, fasad, tak och liknande. Dessa komponenter har vanligtvis väsentligt olika nyttjandeperioder och byts därför ut med olika tidsintervall i takt med sin förbrukning. Nyttjandeperioden definieras i punkt 17.16 a som den period under vilken en tillgång förväntas vara tillgänglig att användas av ett företag. Reglerna om komponentavskrivning är i de flesta fall relevanta för byggnader. Vid tillämpning av komponentavskrivning identifieras vilka delar en sammansatt tillgång består av. En byggnad kan identifieras som byggnadsstomme medan exempelvis innerväggar, vatten- och avloppssystem, yttertak m.m. kan identifieras som separata komponenter. Komponenterna skrivs sedan av med utgångspunkt i bedömd nyttjandeperiod på respektive komponent. En bedömning av lämpliga komponentindelningar för byggnader kan med fördel göras utifrån olika aktiviteter i en underhållsplan och normala bytes- eller åtgärdsintervall för olika sådana åtgärder. Dessa intervall ligger då till grund för en bedömning av nyttjandeperioden för olika komponenter. I en bostadsrättsförening kan underhållsansvaret för lägenheterna fördelas mellan föreningen och bostadsrättshavarna. Underhållsansvaret regleras av bestämmelserna i BRL. Förtydliganden och eventuella avvikelser från bestämmelserna i lagen kan finnas i föreningens stadgar. Bostadsrättshavarens underhållsansvar kan till exempel omfatta bostadsrättens fasta inredning och ytskikt. För att veta vilka delar som omfattas behöver föreningens stadgar och övrig information om hur ansvaret fördelas mellan bostadsrättsföreningen och dess medlemmar analyseras. När bostadsrättsföreningen ska fördela en byggnad på komponenter kan komponenter som omfattas av bostadsrättshavarnas underhållsansvar anses utgöra en eller flera separata komponenter. Komponenter ska skrivas av var och en för sig baserat på en bedömning av nyttjandeperioden. Enligt punkt 38.13 får de delar av byggnaden som inte omfattas av föreningens underhållsansvar fördelas till stommen. Nyttjandeperioden bestäms i sådana fall efter nyttjandeperioden för stommen.

En reservering i fond för yttre underhåll uppfyller inte förutsättningarna för att redovisas som en skuld eller en avsättning. Reserveringen redovisas därför i eget kapital. Medel som tillförts en fond för yttre underhåll är inte tillgängliga för utdelning. Fonden redovisas därför som bundet eget kapital. Stadgarnas utformning är av mycket stor betydelse för när reserveringen och användningen ska redovisas. Vilka beslut som är nödvändiga för att reservera eller ta i anspråk medel i fonden beror på bestämmelserna i BRL och utformningen av stadgarna i den enskilda bostadsrättsföreningen. Är stadgarna utformade så att det kan beräknas vilket belopp som ska reserveras torde något ytterligare beslut av ett föreningsorgan inte vara nödvändigt. Stadgarna kan i ett sådant fall sägas motsvara det grundläggande beslutet och redovisningsåtgärden verkställighetsbeslutet.

När resultaträkningen upprättas, ska uppställningsformen i bilaga 2 eller 3 till ÅRL användas och kapitel 5 tillämpas. Av 3 kap. 4 § ÅRL och kapitel 5 framgår vilka avvikelser från och anpassningar av uppställningsformen som en bostadsrättsförening ska eller får göra.

Eftersom medel reserverade för framtida fastighetsunderhåll ska redovisas i egen post i eget kapital ska förändringen av posten specificeras enligt punkt 6.3. Förändringen av posten redovisas som en omföring med tillförda och använda medel specificerat.

I kassaflödesanalysen ska bostadsrättsföreningens in- och utbetalningar under räkenskapsåret redovisas, se 6 kap. 5 § ÅRL. Kassaflödesanalysen ger därmed en bild av hur likvida medel har förändrats under året. Kassaflödesanalysen ger bl.a. en möjlighet att analysera om årsavgiften är rätt avvägd. Regler om kassaflödesanalys finns i kapitel 7. Exempel 1 visar hur en kassaflödesanalys kan ställas upp enligt indirekt metod och exempel 2 visar direkt metod.

Upplysningen enligt första stycket ska visa vilka intäkter som redovisas som nettoomsättning. Det kan, utöver årsavgifterna, t.ex. vara olika typer av hyresintäkter. Enligt andra stycket ska upplysning även lämnas om vad som ingår i föreningens årsavgifter. Det kan t.ex. vara kostnader för värme, el, vatten, abonnemang för tv, bredband och telefoni och upplåtelse av parkeringsplats.

Exempel kassaflödesanalys Nedan följer två exempel på hur en kassaflödesanalys kan utformas i en bostadsrättsförening. Exemplen är inte heltäckande. Föreningen i exemplen upprättar kostnadsslagsindelad resultaträkning. Kassaflödesanalys (indirekt metod) Förutsättningar

Årets ränteintäkter uppgår till 308 kr och årets räntekostnader till 207 300 kr. Skillnaden mellan upplupna räntekostnader år ett och två är 4 945 kr. Under året har föreningen investerat i en ny klätterställning och nya gungor till föreningens lekpark för 674 946 kr. Förvärvet finansierades med egna medel. Under året amorterade föreningen 3 310 254 kr. Under året har ett nytt långfristigt lån på 3 278 728 kr tagits upp.

Tänk så här Härledning av vissa poster i kassaflödesanalysen:

Redovisa så här

Kassaflödesanalys (direkt metod) Förutsättningar Samma förutsättningar som i exempel 1. Tänk så här Härledning av vissa poster i kassaflödesanalysen:

I övrigt är härledningarna desamma som i exempel 1. Redovisa så här